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土地征收自查報告篇一
關鍵詞:土地征收;補償;農民
土地征收補償是指公共權力基于公共利益的目的使得被征收人喪失土地上的權利,對于原權利人應當支付的相應的代價?我國《憲法》規定:國家為了公共利益的需要,可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償?《土地管理法》對于土地征收補償的方式?范圍?標準?原則等問題做出了具體的規定?但是,現行土地征收補償制度存在補償方式單一?補償范圍有限?補償標準不科學?補償原則不合理等缺陷,亟待完善?
一?國外土地征收補償制度之借鑒
(一)土地征收補償的基本原則?在各國的土地立法中都規定了土地征收補償制度?1789年,法國人權宣言第17條明確規定了公平補償的觀念?因而,“公平補償”作為征收補償的基本原則是毫無疑義的?但是這里所說的公平補償,其含義究竟是指彌補財產權人完全損失的“完全補償”,還是僅給予“適當補償”呢?有關土地征收補償的原則大致有三種:
1.完全補償原則?該原則從“所有權神圣不可侵犯”的觀念出發,認為損失補償的目的在于實現平等,而土地征收是對“法律面前,人人平等”原則的破壞,為矯正這一對平等的財產權的侵害,自然應當給予完全的補償,才符合公平正義的要求?
2.不完全補償原則?該原則從強調“所有權的社會義務性”觀念出發,認為財產權因負有社會義務而不具有絕對性,可以基于公共利益的需要,而依法加以限制?但征收土地是對財產權的剝奪,它已超越了財產權限制的范圍,因此,基于公共利益的需要,例外地依法準許財產權的剝奪,應給予合理的補償,否則財產權的保障將成為一紙空文?
3.相當補償原則?該原則認為,由于“特別犧牲”的標準是相對的?活動的,因此,對于土地征收補償應分情況而采用完全補償原則或不完全補償原則?在多數場合下,本著憲法以財產權和平等原則的保障,對特別財產的征收侵害,應給予完全補償;但在特殊情況下,可以準許給予不完全補償?比如對于特定財產所給予的一般性限制(其中包括對非國有空地及荒地的征收,以及對私有建筑用地超過最高面積限額的征收等),由于該限制財產權的內容在法律的權限之內,因此要求權利人接受低于客觀價值的補償,并沒有違反平等原則的要求?
縱觀各國法制,關于土地征收補償的原則各不相同,即使是同一國家,隨著權利觀念從權利私有化向權利社會化的轉變,也有不同的規定?但對世界整個發展趨勢來看,對于國家合法行為所造成的損失,其補償范圍與標準均呈日漸放寬之勢,以便對人民所遭受的損失予以更充分?更完全的補償?
(二)土地征收補償的范圍與項目?綜觀各國立法,土地征收補償范圍甚為廣泛,現僅以英國?德國立法為例闡述如下:
德國土地征收補償的范圍和項目:(1)土地或其他標的物的權利損失補償;(2)營業損失補償(即原財產權人在職業?營業或履行其應負的任務所受的暫時的或持續的損失);(3)征用標的物上的一切附帶損失補償?
英國土地征收補償的范圍和項目是:(1)土地(包括建筑物)的補償;(2)殘余地的分割或損害補償;(3)租賃權損失補償;(4)遷移費?經營損失等干擾的補償;(5)其他必要費用支出的補償(如律師或專家的代理費用?權利維護費用等)?
由上可見,各國土地征收補償的范圍,除土地補償外,大多將殘余地損害?營業損失及其他因土地征收引起的各種附帶損失均列入補償的范圍?
(三)土地征收補償的標準?在上述補償項目中,每一項目的補償標準如何確定,是補償制度的又一重要問題?現仍以英國?德國的補償標準為例:
英國土地征收補償標準是:(1)土地(包括建筑物)的補償標準為公開市場的市價,并且不得因征收而給予被征收入救濟或其他優惠;(2)殘余地的分割或損害補償標準為市場的貶值價格;(3)租賃權損失補償標準為契約未到期的價值及因征收而引起的損害?
德國土地征收補償的標準是:(1)土地或其他標的物的權利損失補償標準為土地或其他標的物在征收機關裁定征收申請當日的移轉價值或市場價值;(2)營業損失補償標準為在其他土地投資可獲得的同等收益?
由上可見,各國(地區)制定的補償標準一般都以市價為準,使被征收人既無法獲取暴利,也不致遭受損失,實屬公平合理之補償?
(四)土地征收補償的方法?各國土地征收補償一般以現金補償為主,但考慮到目前現金補償在土地價格評估技術不足和地價狂漲的情況下,被征收人領取的補償費根本無法維持其原有的生活水平,各國也例外地規定了一些現物補償?例如,日本的土地征收補償方法,除現金補償外,還有替代地補償(包括耕地開發?宅地開發,即在土地被征收人的要求下,土地需用人另造耕地和宅地以代替補償金的部分或全部)?
遷移代辦和工程代辦補償?又如,德國的土地征收補償方法,除現金補償外,亦有代償地補償?代償權利的補償?這些例外補償不僅可以促進土地資源的充分利用,還可以減少政府籌措資金的困難和人民的不滿情緒,可謂改變補償方式單一化的有效措施?
(五)土地征收補償的程序?西方各國都意識到土地征收補償程序的重要性,精心設置了本國的土地征收補償程序,其中具有代表性的有三種類型:一是以美國為代表的司法主導型程序;二是以日本為代表的行政主導型程序;三是以法國為代表的行政?司法并重型程序?
二?我國現階段土地征收補償制度
1.補償原則?(1)征收土地的補償費是補償或補助性質的,而不是地價;(2)按照被征收土地的原有用途補償;(3)依照法定標準予以補償?
2.補償項目及支付對象?補償包括向被征地的集體土地所有權人支付的土地補償費,向青苗及地上附著物所有權人支付的青苗及地上附著物補償費,向因征地而造成的富余勞動力支付的安置補助費?需要安置的人員由農村集體經濟組織安置的,安置補助費支付給農村集體經濟組織,由農村集體經濟組織管理和使用;由其他單位安置的,安置補助費支付給安置單位;不需要統一安置的,安置補助費發放給被安置人員個人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用?
3.補償?安置費用標準?(1)土地補償費標準是耕地被征前三年平均年產值的6～10倍;(2)征收耕地的安置補助費,按照需要安置的農業人口計算?每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準,為該耕地被征前三年平均產值的4～6倍?每公頃耕地的安置補助費最高不得超過被征前三年平均年產值的15倍;(3)至于青苗補助費和其他地面附著物的補償標準,按各省?自治區?直轄市的規定執行?
4.土地征收補償程序?主要分行政程序和爭議解決程序?其中行政程序具體包括如下步驟:(1)市縣政府擬定征收土地方案,內容包括征收土地的范圍?地類?面積?權屬?土地補償費和安置補助費標準,需要安置人員的安置途徑等;(2)由市縣政府持有關文件,逐級向有批準權的政府(國務院或省政府)提出征地申請;(3)有批準權的政府批準征地申請;(4)市縣政府組織實施?內容包括:1)在收到征地批準書后,將批準書有關內容予以公告;2)被征收土地的所有權人?使用權人向政府土地行政主管部門辦理補償登記;3)市縣政府根據經批準的征收土地方案,會同農業等部門擬定征地補償?安置方案,并予公告,聽取意見;4)組織?實施征地補償?安置方案;(5)市縣政府支付補償安置費用?征收土地的各項費用應當自征地補償?安置方案批準之日起三個月內全額支付;(6)交付土地?而爭議解決程序的主要內容是:1)對補償標準有爭議的,由縣級以上地方政府協調;協調不成的,由批準征收土地的政府裁決?征地補償?安置爭議不影響征收土地方案的實施;2)因未按照依法批準的征收土地方案和征地補償?安置方案進行補償?安置引發爭議的,由市?縣政府協調;協調不成的,由上一級地方政府裁決?征地補償?安置爭議不影響征收土地方案的實施?
三?我國現階段土地征收補償制度存在的主要問題
1.法律框架不完善
由于土地征用事關被征收土地權利人的利益和國家關于農村土地的基本國策,因此,憲法以及關于民事權利的基本法應做出規定?《憲法》第10條第3款雖規定了國家對土地的征用,但強調的是國家征收權的行使,而沒有為這種權力的行使劃定范圍?界限?方式和程序,我國現行《民法通則》也缺乏關于征收的一般規定?這種只強調授權?不關注限權的規定,難以形成有效保障財產權?制約政府權力的制度,容易造成權力濫用?
2.土地征收補償標準過低
我國的土地征收補償標準雖然幾經修改,但目前仍然是采用“一刀切”的做法,既不能反映土地地租差?土地位置?地區經濟發展水平?土地市場交易價格?人均耕地面積等影響土地價值的因素,也不能體現同一宗土地在不同投資水平或不同投資情形下出現差別的真實價值?低成本征地,極易導致有關國家機關征地行為的隨意性,嚴重侵害相對人權益?
尤其是在我國對“公益利益”界定模糊的情況下,大量的非公益性質的土地征收行為除了不符合社會正義原則?降低土地配置效率?延遲土地開發時機之外,較低的征地成本帶來了較高的交易費用和延遲成本?現行的征地補償標準也已經難以保證被征地農民維持現有的生活水平?
3.我國土地征收補償范圍少
征收補償主要是土地補償費?勞動力安置費?附著物補償費等?我國土地征收補償的狀況是直接補償不充分,而對與被征收客體有間接關聯以及因此而延伸的一切附帶損失未予以補償,如殘余地損害?營業損失和租金損失等間接損失?因此,征地補償內容不完整?
4.征地過程不透明
國外一些國家規定征地機關必須通過正式郵件或定期報紙的形式公告有關征地的內容,并經土地所有者申請舉行聽證會,使土地所有者或其他權利人參與到征地中來,然而我國在整個征地調查?征地補償分配過程中,農民通常是被排除在外的?目前征地程序的不透明主要
表現在:一是政府行為的不透明,哪一塊地需要征?應征多少?補償標準等都不清楚:二是被征收者無法行使一定的權利阻止政府對自己土地的不合法或不合理征收,沒有形成一定的制衡機制;三是被征收者中僅有部分人了解情況,如村委會主任,而廣大的共有人農民對此了解很少或不了解?
5.失地農民的社會保障制度落后
我國農村推行家庭聯產承包責任制以來,國家事實上很少或不再承擔農村公共物品提供的責任,農民的社會保障轉由村社承擔,而村社則以向其成員分配集體所有的土地來體現對農民的保障?于是,土地便成為既要保證農民就業又要提供農民基本保障,而且越來越多地轉向以承擔農民的生存保障功能為主?在征用土地過程中,農民失去了土地也就是失去了基本保障?失地農民為了維持生活,轉而希望政府能為他們未來一段時期的生存提供一個可靠的保障,而農村的社會保障體系至今仍未有效建立起來?由于政府沒有將失地農民納入社會保障范圍,失地農民也就只能關注眼前利益?
四?完善土地征收補償制度的主要思路
(一)完善我國土地征收補償制度應遵循的原則
世界各國根據自己的實際情況制定適合自己的土地征用補償制度,同時也形成各自不同的原則,如日本的“正當補償”原則,美國的“合理補償”原則?在我國實踐中,有“相應補償”或“適當補償”原則的規定,但補償標準較低,補償利益不及損失利益,這與我國目前的國情密切相關?雖然我國經濟基礎還很薄弱,但是給予更充分?更完全的補償,同時又能合理配置資源?監控權力是不可逆轉的大趨勢?因此,應借鑒大多數國家和地區的做法,提高征地補償標準,以市場作為基礎,將土地補償費?青苗及建筑物?構筑物補償費?殘地補償費等主要補償項目的補償價格參照當前土地市場的價格,實行公平補償?在公平補償原則下,征用補償金應包括兩部分:土地的市場價格和相關補助金?土地的市場價格是指某一宗特定土地處于現狀土地利用條件下,在公開市場中所有權形態所具有的無限年期的正常市場價格?相關補助金是指因征地而導致搬遷費用?青苗損失費以及為安置失地農民的一些費用?這是因為在我國農村,集體土地具有多重功能,即為農業生產服務的生產資料功能和對農民進行生存保障的社會保障功能及發展功能,農地所有權的市場價格要體現這三重功能,這樣才能切實達到有效補償的目的?
(二)完善我國土地征收程序的具體設想
1.嚴格界定公共利益與公共目的,限制征地的范圍
世界上許多國家對公共利益的列舉式說明值得我們借鑒,即將以公共利益的名義進行建設項目才可以視為是以公共利益為目的的,除此以外的任何建設項目都不得以公共利益和公共目的為名行使征地權?明確公共利益內涵,有利于嚴格區分國家公益性目的用地和以營利為目的的經營性用地,對于公益性用地實行征收,對于經營性用地實行市場交易?
2.提高土地征收補償標準
我國現行土地征收補償標準既不反映市場價值規律,也不能保證農民生活水平恢復到征地前的水平,這使征收補償制度存在許多與時代節奏不和諧之處,在實踐中產生了許多矛盾和沖突?針對土地征收補償中,存在著補償標準非市場化及補償標準過低?損害被征收人利益的情形,從目前實際出發,現階段可以采取由土地原用途價格和社會保障費用兩個部分組成的“征地綜合區片價”補償辦法?所謂“征地綜合區片價”,是在考慮農村集體土地存在農業生產資料和農民社會保障兩種功能的基礎上,由土地原用途價格和社會保障費用兩部分組成的土地價格,其中土地的原用途價格要充分考慮土地承包經營權?土地產值?土地區位?當地經濟發展水平等因素;社會保障費用要保證為被征地農民建立社會保障體系?前者通過土地評估確定,后者根據當地群眾生活水平和社會保障實際需要確定?隨著經濟的發展,征地補償標準也要不斷提高?這樣確定的補償標準就能較充分考慮市場因素?
采取這種辦法確立的補償標準,將基本上保證農民不因土地征收降低生活水平?
3.細化補償項目,擴大補償范圍
我國土地征收補償僅限于土地補償費?安置補助費?地上附著物和青苗的補償費,這與國際通行做法相差甚遠,也不能滿足農民的實際需要,因此有必要對現行土地征收立法進行修改?應從我國實際出發,結合國外經驗,適當擴大征收補償范圍,將殘余地分割損害?正常營業損害以及其他各種因征地而支出的必要費用等可確定?可量化的財產損失列入補償范圍,以確保被征收人的合法權益不受侵犯?這一舉措也有利于被征收人積極配合土地征收工作,保證征收活動的順利進行?
4.靈活運用多種征收補償方法
除現金補償外,我國也可學習日本?英國等國的經驗,規定一些例外的補償方式?這可根據農民的現實需要,由法律做出概括性規定,在實踐中靈活掌握?可以考慮采取以下補償辦法:
(1)貨幣安置?包括一次性貨幣安置?分期和終身貨幣安置?一般而言,分期和終身貨幣安置比一次性安置更有利于保護農民利益,農民從
心理上也更有安全感?
(2)農業安置?在土地調整空間比較大的地方可以采用這種方式,即給以被征地農民相當數量或者質量的土地,仍然以農業方式進行利用;或者轉換為其他農業方式,保證其生活水平不下降?
(3)留地安置?征地后安排農民生產生活有困難的,允許村集體經濟組織按照土地利用總體規劃確定的用途,拿出一部分土地投資入股?興辦村辦企業?發展第三產業或招商引資?所占土地只辦理占用手續,不辦理土地征收手續:也可以按照土地利用總體規劃確定的用途,在土地統一征收后,將一部分國有土地給被征地的農村集體經濟組織使用,用于發展農業生產或從事多種經營?
(4)土地或征地款投資入股安置?也稱為債券或股權補償?對于綜合效益周期長,收益穩定的重點能源?交通?水利等基礎設施建設征地補償,可以發放一定數量的土地債券作為補償安置,或者以土地補償費入股參與經營,以保障和維護農民的利益?農民作為集體的一員,享有的土地承包經營權和收益權不會因為土地征收而剝奪?土地被征收后,土地補償費作為股份公司或股份合作社的基本財產,由股份公司或股份合作社的管理者經營管理,農民按原承包土地的權益比例享有出資者即股東權益?
(5)企業補貼安置?因建造鄉鎮企業被征地后,如果沒有提供給農民進廠工作的機會,就應當給農民適當的生活補貼作為補償安置?由于企業補貼與企業經營密切相關,所以與土地或征地款投資入股安置相同的是,被征地農民同樣面臨潛在的企業經營不善而帶來的市場風險?
5.完善土地征收補償程序
借鑒國外立法條例,結合我國現行管理體制,我國的土地征收補償程序可以設置如下:
(1)前置程序?除國防?交通?水利?公共衛生或環境保護事業,因公共安全原因急需使用土地,來不及與土地所有權人協商外,需用地人應先與土地所有權人協議價購或以其他方式取得土地;所有權人拒絕參與協商或經協商未能達成協議的,方可提出征收申請?
(2)征收申請與審批程序?由需用地人向省政府或國務院提出征收土地申請(按照土地地類和面積劃分審批權限),審批部門受理后,通知市縣土地行政主管部門將申請內容予以公告,利害關系人可以在公告期間提出意見,必要時,可以要求召開聽證會?批準決定作出后,由市縣土地行政主管部門予以公告?公告后,被征收人禁止實施改變土地用途?搶栽搶建等行為?同時,征收土地價格也被固定下來?被征收人或者利害關系人對于審批決定不服,可以申請復議或提起訴訟?
(3)補償裁決程序?在批準征收決定作出后,需用地人與被征收人可以對征收補償繼續協商,協商不成的,可申請土地征收委員會裁決?對裁決不服的,可以申請復議或提起訴訟,但不影響征收繼續實施?復議或訴訟要求補發補償差額的,在結果確定后發放?
(4)土地征收完成?具體可分為如下步驟:1)土地征收補償費發放?需用地人應當在裁決之后一定期限內支付征收補償費用;逾期支付的,除有正當理由外,征收決定失效?被征收人拒絕受領的,需用地人將征收補償存入市縣土地行政主管部門設立的保管專戶?土地補償費用發放后,征收客體的權利發生轉移?但是在未辦理登記之前,需用地人不得處分其權利?2)限期遷移?被征收人在收到征收補償一定期限內,應當遷移完成;逾期不遷移的,由市縣政府土地行政主管部門或者需用地人按照《行政訴訟法》的規定,申請法院強制執行?3)辦理權利登記?
6.建立和完善失地農民的社會保障制度
改變以往“挖農補工”的政策,反哺農村農業農民,是我國工業化發展進入中后期的必然要求?國家要擔負起建立農村社會保障制度的責任,逐步加大對農村社會保障制度建設的投資,建立起與我國經濟社會發展水平相當的農村社會保障標準?政府還要在政策?資金上向農村?農民傾斜,加大對農村基礎設施?農村教育的投入力度,加快農村經濟的發展,為農村社會保障奠定經濟基礎?可以允許村社以土地入股的方式參與國家基礎設施建設,把各種基礎設施項目產生的?長期有保證的收益以股息的方式返還給村社作為專門的社保資金?允許村社土地以租賃方式參與工商業開發,把回收的租金用于建立農村社會保障體系,同時,國家還可以在征地過程中建立“無地農民社?；稹?
參考文獻:
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土地征收自查報告篇二
---其中山丘區占86%，轄21個鄉鎮和2個省級開發區，戶籍總人口89萬，是成都市第三圈層的農業大縣、丘陵大縣、人口大縣、地域大縣，也是成都市規劃的擴展型發展區。2024年以來，全縣實施征地拆遷項目共36個，征地面積11300畝，涉及拆遷群眾6160戶、15400人，社保安臵7521人。全縣共修建安臵點22個，建筑總面積萬平方米，修建安臵房23099套，擬安臵56969人。
二、存在的問題
（一）安置房建設普遍滯后。征地拆遷中，群眾最關心的就是安臵問題。當前，安臵房建設跟不上進度，被拆遷群眾不能如—1—
期得到安臵，已成為影響征地拆遷的一個重要因素。個別地塊的拆遷戶因安臵房未按時建好，甚至幾年時間都在外租房居住，有的拆遷戶孩子大了要結婚沒有房子，有的拆遷人員在外租房期間死亡，其本人及家屬對未能入住新房感到及其遺憾，對政府存在不滿情緒。
2---但現行社保政策制定不夠合理，重點考慮了老年人的養老問題，其余年齡階段的拆遷人員存在個人部分繳費困難。比如成都市有關文件規定，征地補償安臵方案批準時年滿16周歲的被征地農民，按照城鎮職工基本養老保險制度的規定，參加基本養老保險。繳費標準為，以征地補償安臵方案批準時上一年全省在崗職工平均工資為繳費基數，—2—
按28％的繳費比例，根據征地補償安臵方案批準時被征地農民的實際年齡，按照從16周歲開始實際年齡每增加2周歲增加1年繳費年限的辦法，一次性繳納基本養老保險費，繳費年限最多不超過15年。基本養老保險費由被征地農民個人、當地政府共同承擔。
（三）社會輿論引導失范。正確的輿論導向可以為征地拆遷工作提供輿論支持、營造良好氛圍，也能糾正強制拆遷中的違法違規行為，反之則會阻礙拆遷工作，影響大局，激化矛盾。個別地區的“違法強拆”和“不文明拆遷”經媒體
4---劃、建設、公安、工商、供電、供水以—3—
及相關鄉鎮等多個單位和部門，在動遷過程中，各相關部門需要加強協作、形成合力，做好各自工作，如房屋產權證、房屋評估、商業用房、水電、有線電視、網絡、戶籍等許多情況需要統計核實，各個部門的工作成效都會直接影響到拆遷工作的順利進展。三是司法強拆執行難。《國有土地上房屋征收和補償條例》實施后，司法強拆取代了行政強拆，但因征地拆遷問題的敏感性及司法強拆尚無實施細則和具體案例可以參照，法院作出司法強拆決定往往十分審慎，地方政府向法院提出的司法強拆申請短時間內難以落實和執行到位, 在沒有更好的解決辦法的情況下，為加快進度，經過集體會商，對于個別區域的個別“違建戶”、“搶種戶”、“釘子戶”、“蠻纏戶”等給予了適當補償。另外個別拆遷戶背后有特殊關系，在拆遷過程“打招呼”，拆遷工作人員為了完成任務，迫于
6---三是部分過去按舊政策進行補償安臵的征地拆遷群眾與現行政策攀比，導致心里不平衡，要求政府按現行政策予以補償。如趙鎮十里社區100余人不滿2001年征地拆遷的補償安臵政策，集體上訪提出按現行政策予以補償的訴求。
（六）補償標準不盡合理。目前全縣集體建設用地統一征地執行的政策補償標準均嚴格按照省市相關文件要求執行，但是，國有土地上的房屋征收工作由縣房管局牽頭，實施政策標準卻不同于集體建設用地征地拆遷。同時，大型水利工程項目如東風水庫項目實施拆遷則按相關移民政策執行，而鄉鎮集體土地整理項目拆遷實施政策標準又不同于集體建設用地征地拆遷。拆遷群眾容易混淆以上幾種拆遷，相互之間進行比較攀比，容易造成誤解上訪。
（七）戶籍政策有待革新。一是當前戶籍制度改革，造成一部分人處心積慮想鉆政策空子，農村征地拆遷區域戶口激增，其實這部分人只是空掛戶口，8---的步伐不斷地加快，城市化進程穩步向前推進的同時，擴大的工業建設、道路建設等使得農村耕地占用現象逐漸普遍。在這過程中既有國家批準的合法占用，也有一部分私人非法占用耕地的現象。不管是哪種形式，耕地被占用的同時，農民賴以生存的基礎也隨之而動搖。在這過程中，也出現了不少的社會**和糾紛，這在社會上引起了強烈反響，成為公眾普遍關注的民生問題之一。隨著越來越的的農民工放棄最初的耕種生活而選擇去大城市謀生存，占用耕地的現象以及引發的社會問題不得不引起我們的重視。
我的家鄉是湖北省孝感市的一個農村，伴隨著國家土地征收政策的出臺以及本地城鎮擴建、工業建設的需要，本村以及周圍的鄉鎮土地已經有部分被逐漸占用，作為城市開發的物質基礎，推動城市化建設。為了充分的了解土地占用現象所造成的問題以及給各方面帶來的影響，我利用apec放假歸家期間采
10---生產力得到空前的發展。為了城市的整體規劃，有時也為了國家專項工程建設以及道路修筑的需要，有必要對土地進行一定數量的征收，達到整體的整齊劃一或對日益緊張的國有土地資源的合理利用以及
較合理的城市化格局。
在農村，土地征收雖然是憲法規定的合法行為，但從一開始，由于直接涉及到農民的切身利益，并且難以規避一些非法操作的行為，這一制度在一定程度上引發了農民之間或者農民與當地政府的權利與利益沖突。
通過采訪式調查可知，占用耕地存在以下幾類問題：
1.占用耕地現象直接影響著本地農民的生活。據我了解，一些農民由于自己的土地很大一部分被劃在城鎮公路建設的范圍內，根據國家規定，當地政府對其土地進行了依法征收，并且按規定給與了一定的補償。但是該農民剩余的12---將其建設為有利用價值的工廠或建筑，不僅造成了資源的浪費，而且一旦遇到大風天氣，對周邊環境也造成了非常惡劣的影響。
4.農民維權意識普遍不足。在遇到私人企業非法占用耕地的情況時，大多數農
民即使所得補償微薄，卻不會主動站出來向相關企業據理力爭，并不認為所得補償違法了國家規定，反而覺得自己的土地被賣出，能夠得到補償就已經很不錯了。而這種心理更加助長了非法占用耕地行為的行為。
5.由于農村地區相關法律法規還不完善，在土地征收方面缺少法律法規的約束
以及相應的組織監督、民眾監督制度。在接受調查的村落，土地征收行為并
不透明，在確定被征收目標之前并沒有把相關政策規定公布給廣大民眾，具體的補償措施和補償金額也沒有讓當
14---審查,慎重界定,形成聽證報告,作為政府土地征收主管部門做出征收土地決定的依據。確立補償前置程序,對無論屬于公共利益或商業性征地均需給被征地人補償或賠償到位后再行征地。
3.完善相關法律法規
鑒于農村地區法制建設并不完善的現實，制定土地征收的相關法律法規，避免當出現有關征地的訴訟時，法院無法受理，或即使受理，又因為沒有明確的補償標準而無法執行判決
4.建立有效率的審查監督制度
政府或者私人企業在征收土地之前，需向政府相關部門提出申請，闡明征收土地的原有以及土地征收完成后三年以內的規劃。相關審查部門要嚴格按照《中華人民共和國土地管理法》的相關規定，對所提出的申請進行審查與認定，符合要求方可批準。同時，要委派相關人員對土地征收的過程進行有效的監督，避免出現土地征收完成后卻被閑置的情況，減少資源浪費，實現土地資
16---的妥善解決。我國擁有幾億農民，占全國人口的百分之五十以上，而農民生活水平的提高，農民切身利益的維護，對于整個國家發展來說都至關重要。
此次調查讓我更加清楚的看到了農村現今仍然存在的許多問題，農民們的諸多困難。這一群體數量龐大，卻沒有足夠的接受教育的機會，沒有十分富足的生活水平。這次調查的親身經歷讓我深切地感到農村建設的道路依然漫長，任務依然艱巨。切實解決農村農民的問題，我們國家才能真正實現經濟的飛速發展，豐衣足食的小康社會的目標才能真正實現。
篇3：關于征地拆遷工作的調研報告
關于征地拆遷工作的調研報告
要發展就要建設，要建設就免不了要拆遷。而征地拆遷工作，一頭要保證各項重點工程及時用地，推動經濟發展;一頭又要依法保護被征地農民群眾的合法權益，維護社會和諧穩定;因此，征地
18---國家還沒有制定和頒布征用集體土地和農民房屋的專門法律法規。因此，在解決農村土地的征用和農民房屋拆遷的問題上，我國還沒有統一的法律規范。
2.征地拆遷的政策法規缺乏動態管理。目前，征用農村集體土地和地上附著物，均依據的是地方性規章。隨著經濟建設的加快、城市建設的日新月異，社會情況的不斷發展，特別是在近年來土地、房價均有較大幅度上漲的情況下，地方性行政拆遷規章制定幾年不變，難以適應形勢的發展，對征拆政策的落實與工作的推進帶來困難。
土地價差大，導致征拆難
近年來，因為物價上漲、土地緊缺等緣故，導致了土地征收價格的調差頻率也極為快速。以我處土地為例，2024年期間，我處土地征收價格在3萬元左右一畝，而到了2024年土地的征收價格又上漲到了37000元左右一畝地，再過渡到現在的4萬余元一畝地的價格。短短3年時間中，土地的價格卻跳了幾個
20---用等，可用資金便已所剩無幾了，投資業主方即使愿意補差價也會感到無能為力；其次，也存在部分投資業主方鉆國家征地補償標準的牛角尖，而把激化后的民眾糾紛矛盾臵之不理，而讓政府部門來作善后工作，無形中給我政府部門在往后的征地拆遷工作中增添了難度。
違章建筑加劇了征拆難
城鄉結合部的違章建筑不僅影響了村容村貌，更增加了征地拆遷難度，造成資源的浪費。由于諸如我國目前有關征拆的法律體系不完善，監管失控等諸多方面的原因，“城中鄉”的違章建筑嚴重，而我轄區違章建筑也達到合法建筑的三分之一，這不僅造成我轄區的大量經濟損失，更加給征地拆遷工作增加了難度。
征地補償費分配難
目前農村征地補償分配問題沒有明確的法律和政策依據，征地補償分配存在兩難：一是確定分配對象難。“城中鄉”的情況復雜，有的是純土地承包經營戶;
22---擔心。由于社會保障機制還不健全，他們失去了世代賴以生存的土地，加上文化程度不高，沒有專業技能，就業困難，擔心生活水平比原來會降低。三是“城中鄉”的農民原來靠著種菜、水稻、養殖業等相對還比較富裕。群眾擔憂：“地被征了，地沒種了，養殖業不能辦了，失地
也失業了”。我轄區中還有部分干部反映：“我們也有實力發展，也有符合產業發展方向的項目，可我們自己要征用自己的地搞項目，卻非常難?！?/p>
二、以人為本、深化改革，實現和諧征拆
征地拆遷問題是當前社會的焦點、熱點、難點問題。要認真貫徹落實科學發展觀，以人為本、依法征地、深化改革，城鄉
統籌，調整好國家、集體和被征拆群眾三者之間的利益關系，努力實現和諧拆遷。
完善政策法規，為實現和諧征拆提供法律保障征地拆遷必須堅持以確保被
24---拆遷方案能夠充分反映民情、體現民意，各方利益兼顧，多方利益均衡分享。
2、切實落實“三公開”。做到征拆數量公開、補償標準和安臵政策公開，補償金額公開，并接受審計監督與被拆遷群眾的監督。
土地征收自查報告篇三
第二節 海南土地征收制度的完善
土地不僅是重要的生產要素，同時也是農民最重要的財產和生存保障，保護土地權利就是保護農民最根本的利益。隨著我國工業化和城鎮化的迅速發展，農村集體土地被征用的規模不斷擴大，被征地農民數量急劇增長。2000年以來海南省耕地平均每年減少4527公頃。土地征收會導致農民土地及土地上的各種權利的消滅，成為目前影響農民土地權益的重要因素。學者稱土地問題已占全部農村群體性事件的65%，已成農業稅取消后，影響農村社會穩定和發展的首要問題和焦點問題。1近年來此起彼伏海南農村群體性事件，譬如儋州墾區“3·09事件”、陵水“5·14事件”、東方“3·23事件”等重特大群體性事件或多或少也與征地拆遷有關。海南國際旅游島將重點建設一批旅游基礎設施、公共服務設施、各類旅游主題公園以及高新技術產業，建設所導致的用地需求會在全省范圍內對廣大農民產生巨大影響，如果一味強調旅游島建設而忽視對被征地農民的權益保護，則會導致諸多的社會不穩定因素，對海南的可持續發展形成巨大威脅。征地權濫用、程序不明、補償低是征地制度存在的主要問題，國際旅游島建設下征地制度的改革要著力解決好這三個問題。
一、縮小征地范圍
海南的征地主要由以下幾種類型：國家和省重點工程項目；企業為主體的土地成片開發項目；政府主導的土地成片開發項目以及城鎮發展一般性項目。萬寧神州半島（香港中信泰富集團）、陵水清水灣（雅居樂地產控股有限公司）等項目的征地，實際已征地面積1830公頃，占征地總量的14%。2調查顯示37.5%的農民認為當前征地規模是偏大的，認為適中的占27.4%，對征地規模不清楚的占了23.6%3，這項數據充分說明了海南存在征地規模偏大且相當一部分農民對征地情況不清楚，印證了“公共利益”在海南征地中的不確定性。為此，必須將征地范圍限定在科學的范圍內。
（一）限制征收權的行使 1 “學者稱土地問題已占全部農村群體性事件65%”，載新浪網：，瀏覽時間：2010年11月20日。
2 羅保銘：“關于海南省征地拆遷相關問題的調研報告”，載《今日海南》，2010年第11期。
3 梁亞榮、盛憲鵬：“海南土地征收中土地權益保護的調查與研究”，載《海南人大》，2010年第5期。
海南建設國際旅游島需要大量的建設用地，政府向國土資源部申請追加土地利用計劃指標，加大土地供應量4，基于此，我們要嚴格限定政府必須基于真正的公共利益需要才可以實行征收權。雖然人們普遍認為公共利益是一個不確定的法律概念，但并不意味著對此問題我們只能無能為力。實際上，在相關法律的制定和修改時，我們可以一方面通過禁止性列舉的方式將一部分非公共利益的事項予以排除，另一方面確定正當的程序來確定“公共利益”更為重要（確保公眾參與的正當程序）。即便是真正為了公共利益只需要，政府在實行征收權之前也應充分尊重農民的私有權利，基于私有財產神圣不可侵犯的憲政理念，政府不能直接動用公權力將集體土地收歸國有，而應在進行征收前與村民代表進行平等協商，盡量通過市場價來購買土地，在土地權利人拒絕協商或是長期不能達成協議時政府才強行行使公權力予以征收。只有這樣，才能充分保證集體農民在國際旅游島建設的大環境中真正獲益，才能使他們也真正成為海南的建設者。
（二）建立多元化的非農化模式
除了嚴格限定在公共利益范圍外，對于非公益性項目的農地轉用，應允許多元化的轉用模式，這將徹底改變我國土地一級市場，實現集體土地和國有土地的平等，從而從根本上優化土地資源配置、保護農民的利益。海南應進行大膽創新，對非公益性項目的農地轉用采取以下模式進行：一是城市第三方購地模式。該模式由第三方（現主要為儲備機構）按照平等協商買賣的原則，將原來屬于農民集體所有的土地變為國家所有，第三方在購地后通過出讓租賃、招標拍賣和股份制等市場化方式將土地交給使用者使用。在這個模式中，土地的價格由雙方協商，政府只負責監督是否符合規劃控制和相應法規。二是農地直接入市模式。該模式中規定只要是在土地利用總體規劃中確定并經批準為建設用地的集體土地均可以與國有土地同樣的身份——同地、同價、同權，企業第一次交給集體的土地租金就相當于目前國家的征地補償費，極大地提高了農民的土地收益。這些做法和2009年《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》第（十六）條“積極發展熱帶現代農業，積極推動熱帶特色農業與旅游相結合，制定實施觀光農業、休閑農業支持計劃，建設示范基地，拓展農業發展和農民增收空間”以及第（二十八）條“加大政策支持，穩步開展城鄉建設用地增減掛鉤試點、農村集4 “海南官員：將向國土部申請追加海南用地指標”，載。
體經濟組織和村民利用集體建設用地自主開發旅游項目試點”的精神是一致的，值得推廣。
二、完善征地補償機制
法律規定征地補償費包括土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗補償費，以農民的收入不因征收而降低為原則。2009年開始實施的《海南省征地統一年產值標準》和《海南省征地青苗及地上附著物補償標準》將征地補償費，綜合賠償倍數提高為21—26倍。調查顯示土地征收后收入水平有所降低及降低很多的分別占18.6%、13.6%，?？凇|方分別有33%、35%的人表示征收后家庭收入下降很多了。5早期拖欠、截留、挪用的農民征地補償費還有相當部分沒有追繳到位。目前的補償主要采取一次性的貨幣安置，沒有建立長期有效的社會保障體系，也缺乏對農民自謀職業的專業培訓，導致失地農民的后續生活難以得到保障。土地征收是為了公共利益而犧牲個人利益的制度的典型制度。社會發展至今，絕對私權的觀念已越來越站不住腳，個人為了公共利益而犧牲部分利益是必要的，但個人由此而遭受的于一般稅賦負擔以外的額外負擔或偶發性損失，理所應當籍公共之手來予以彌補，惟有如此，我們才能夠在社會公共利益與特別犧牲者二者之間尋找到公平和正義。6
（一）提高補償數額
1、拓寬補償范圍
我國農村尚未建立有效的社會保障機制，農村發展的社會福利主要靠土地實現，土地的失去將導致安定的無保障狀態，農村承包經營權既是農民重要財產權，又是農民的勞動權、社會保障權的依托。土地征收就意味著以上權利的失去，因此，應將土地征收補償費范圍修改為包括土地所有權補償費、土地承包經營權補償費、青苗及附著物補償費、少數殘存土地補償費、對相關損害補償費以及安置費和福利費等六項。
2、提高補償的標準
征地的補償標準應當貫徹公平合理的原則，補償費要充分體現農地的市場價格，即以一個比較公正的價格體系來反映土地的價值，在征地時依照該價格體系5
67 梁亞榮、盛憲鵬：“海南土地征收中土地權益保護的調查與研究”，載《海南人大》，2010年第5期。沈開舉、程雪陽：“中國土地管理制度的改革和法治化”，載。瀏覽時間：2010年11月11日。
為標準來對農地實行補償。在具體的方法上，我省應充分運用已完成的農地分等定級、核定農地基準地價的工作成果，使農地地價與城市地價一樣走向規范化。在此基礎上土地補償標準不再以產值為標準，而是以地價為標準，綜合考慮供需、區位等相關因素來確定。
（二）拓展社保資金渠道
應本著“誰用地、誰承擔”的原則，鼓勵各地結合征地補償安置積極拓展社保資金渠道。探索在征地補償時，用地單位單獨列支社保資金?！逗？谑斜徽鞯剞r民養老保險暫行辦法》已在2010年7月份通過，根據規定符合規定條件的?？诒徽鞯剞r民的基本生活將得到有力保障，實現“老有所養”8，為了充分保障失地農民的生活，省政府應該逐步將《辦法》推廣到全省范圍。同時建立征地補償標準與經濟增長、物價上漲水平相適應的動態調整機制。要探索從土地出讓收入中提取資金為被征地農民提供免費的勞動技能培訓，協商用地單位優先吸納被征地農民就業，以解決被征地農民的生產生活出路問題。除此之外，農民還應合理分享農地轉用以后的土地增值收益。建議地方政府要拿出70%以上的土地出讓金來建立對失地農民的失業保障、最低生活保障和養老保障制度。這既有利于保障農民分享工業化、城市化成果，也有利于減少地方政府征地的激勵。
三、
構建正當的土地征收程序《海南省土地征收補償安置管理辦法》較為全面地規定了從征地方案的確定到征地補償款的發放的土地征收程序。但調查表明，在征收過程中，11.4%的農民對政府的征地目的、補償標準及范圍等情況根本不了解，29.8%的農民不太了解；在了解征地目的、補償標準及范圍的農民當中，只有15.1%的人是通過正規的征地公告途徑了解相關情況的，且各個地方的情況不盡相同，儋州只有9.7%的人是通過征地公告知道的。9可見，地方政府對法律規定的征地公告并沒有很好地落實，農民知情權、參與權沒保障，土地權利不可避免要受到損害。因此，構建正當的土地征收程序是改革征地制度的重要內容。
筆者以為，科學合理的征地程序應包含以下七個方面：
1、用地單位向縣級以上人民政府提出征地申請。這和現在的要求沒有大的8 “海口被征地農民可申請養老金 實現老有所養”，載中國改革論壇網：，瀏覽時間2010年10月19日。
變化。
2、初步審查。被征土地所在的縣級以上人民政府對征地目的、范圍、期限、面積等進行審查。審查過程要做到公開、透明，保障集體和農民盡早參與征地過程，允許其對征地目的的合法性發表意見，并尋求司法救濟；允許集體和農民與地方政府進行直接磋商以縮短征地時間。具體包括以下步驟：（1）通知公告。征地機關接到申請后在合理時間內將用地單位的用地目的、范圍、期限、面積等內容通過張貼通告、電視廣播、網絡等方式進行公告，并單獨通知被征收的集體和農民，確保其有充足的時間準備參與有關程序，否則視為程序違法。（2）提出意見。集體和農民可以通過遞交書面意見、要求舉行聽證會等方式對通知和公告的內容提出意見，特別是對征地行為的合法性、必要性，集體或者農民可以要求聽證。（3）公開審查結果。征地機關及時將初步審查情況和結果向集體和農民通知或公告。
3、征地審批。縣級以上人民政府將征地材料連同集體、農民的意見一同上報有批準權的政府審批。審批階段一般不再進行聽證，以節省時間。審批機關可以根據公眾的意見對征地目的的合法性進行認定，對征地范圍、期限、面積等可以直接變更，并說明理由（說明理由也是程序的價值之一）。征地審批只是對征地公共目的合法性的認定，一般不涉及征地補償問題，只有在雙方達成征地補償協議時才一并審批。對征地方案有異議，特別是對有批準權的政府認定征地行為合法性、必要性的結論有異議的，集體和農民以及用地方都可以依法提起行政復議或行政訴訟，也可以依法向立法機關檢舉、控訴。檢舉、復議或訴訟一般不影響征地程序的繼續進行。立法機關的監督、司法權對征地目的合法性的審查成為相對方的法定救濟手段，有助于保障征地權的正確行使和公民利益。
4、公告、登記。批準征收后，縣級以上人民政府土地管理部門要及時將審批的征地方案公告，并通知有關集體和農民；在規定的時間內接受集體和農民對有關土地權利和附著物進行登記，作為補償依據。土地權利人過期不登記，視為放棄權利。
5、簽訂補償協議。應取消征地補償上限的規定?？h級以上人民政府土地管理部門應組織用地單位與集體、農民就征地補償費直接進行協商；協商不成的，由縣級以上人民政府裁決。裁決程序應公開進行，允許集體和農民參與，并可以
要求聽證。對裁決不服的，集體和農民可以依法提起行政復議或訴訟，也可以依法向立法機關檢舉。提起訴訟的，法院要根據具體情況決定補償費用。這樣既擴大了司法權對征地補償的審查范圍，也加強了立法對征地權的監督，能保證補償的公平性。
6、征地費用的給付。足額給付征地補償費后才能實施征收，否則視為程序違法，這是保護集體和農民利益的重要措施。
7、實施征收。按補償協議給付征地費用后，實施征收，注銷各種土地權利證書。集體和農民不交地的，可以強制執行。
只有在征地過程中認真落實以聽證制度為核心，以公眾參與為價值取向的程序正義要求，真正將被征地農民看成是海南國際旅游島建設的主體，看作是法律上“大寫之人”，保護其合法土地權益并協調社會各方面的不同利益間的沖突，才能完成建設發展海南的長遠目標。